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Contours de l’obligation de délivrance du bailleur

Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire.

par Yves Rouquetle 25 janvier 2018

Par cette décision de censure destinée à une large diffusion, la Haute juridiction réaffirme, s’il en était besoin, le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur (en ce sens, v. déjà, not., Civ. 1re, 11 oct. 1989, n° 88-14.439, D. 1991. 225 , note P. Ancel ; RTD com. 1990. 244, obs. B. Bouloc ; Civ. 3e, 1er juin 2005, n° 04-12.200, D. 2005. 1655 ; AJDI 2005. 650 , obs. Y. Rouquet ; RTD civ. 2005. 779, obs. J. Mestre et B. Fages ; 9 juill. 2008, n° 07-14.631, D. 2008. 1999, et les obs. ; ibid. 2009. 896, obs. N. Damas ; AJDI 2008. 841 , obs. V. Zalewski ).

Au cas particulier, préalablement à la signature d’un bail commercial portant sur des locaux destinés à un usage de crèche, le preneur avait conclu un contrat de promotion immobilière avec une société chargée de réhabiliter l’immeuble. Dans le cadre de l’exécution de sa mission, celle-ci avait découvert que la toiture du bâtiment comportait des plaques de fibrociment contenant de l’amiante. Il s’était ensuivi un surcoût et un retard de livraison, que le preneur entendait faire supporter au bailleur.

Pour débouter le locataire de sa demande, le juge d’appel a notamment relevé que la société chargée de la réhabilitation était tenue d’une obligation de résultat en matière de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme et que le projet de promotion immobilière était annexé au bail, de sorte que le preneur ne pouvait ni se prévaloir de son ignorance concernant la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée.

Cette solution est censurée par le juge du droit, pour lequel, sauf clause expresse contraire, l’intervention de la société de promotion ne saurait en aucune manière exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local apte à servir à l’usage pour lequel il a été loué (précisant que l’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination, V. Civ. 3e, 7 mars 2006, n° 04-19.639, AJDI 2006. 467 ; V. aussi Civ. 3e, 3 mai 2011, n° 10-15.662, AJDI 2011. 527 ; Paris, 30 juin 2010, n° 08/23647, AJDI 2010. 882 ; jugeant que le bailleur ne peut, en raison de l’obligation de délivrance, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, V. Civ. 3e, 9 juill. 2008, n° 07-14.631, D. 2008. 1999, et les obs. ; ibid. 2009. 896, obs. N. Damas ; AJDI 2008. 841 , obs. V. Zalewski ; V. encore Civ. 3e, 28 mai 2008, n° 06-20.403, D. 2008. 1622, obs. Y. Rouquet ).

 

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