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Droit de préemption du locataire commercial : champ d’application

La vente aux enchères publiques de l’immeuble étant une vente judiciaire et le demandeur n’étant locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables et la cession globale de l’immeuble ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le demandeur. 

par Yves Rouquetle 24 mai 2018

Par cette décision de rejet, la haute juridiction apporte plusieurs précisions quant au champ d’application exact du droit de préemption instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 au profit du locataire commercial en cas de vente de l’immeuble par le bailleur (et codifié à l’art. L. 145-46-1 c. com.).

Plus précisément, le juge du droit affine les notions de « vente judiciaire » et de « cession globale » qui, toutes deux, constituent des causes d’exclusion du dispositif.

Le texte prévoit en effet tout d’abord que le droit de préemption ne joue que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci », ce qui, de facto, semble exclure l’hypothèse de la vente non amiable (en ce sens, v. F. Planckeel, AJDI 2014. 595 , spéc. 597 et B.-H. Dumortier, ibid. 2015. 759 , spéc. 762).

Il affirme ensuite expressément que ce droit n’est pas applicable « à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

Dans cette affaire, après dissolution anticipée de la SCI bailleresse d’un immeuble et d’un terrain loués à des locataires distincts, le liquidateur amiable avait assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques. A titre reconventionnel, l’un des associés de la SCI bailleresse avait soutenu que la société locataire de l’immeuble, dont il était le gérant, était fondée à exciper des dispositions de l’article L. 145-46-1 précité.

Le demandeur a été débouté en appel (Aix-en-Provence, 14 févr. 2017, n° 15/13116, AJDI 2017. 511 , obs. P. Haas ), aux motifs que le droit de préemption ne saurait jouer en cas de vente judiciaire et que la cession globale de l’immeuble ne peut donner lieu à exercice d’un...

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