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Notion de commerce à destination « d’alimentation générale »

Abstraction faite de l’aspect confessionnel, l’orientation de l’activité vers la vente de produits destinés non pas à toute clientèle mais à des acheteurs spécifiques (produits halal, produits orientaux) est restrictive et ne correspond pas à la notion large d’alimentation générale.

par Camille Dreveaule 15 décembre 2017

Le locataire d’un bail commercial est tenu de respecter la destination des lieux loués telle qu’elle résulte des clauses du bail. S’il entend modifier ses activités ou simplement les étendre à des activités complémentaires ou connexes, il doit solliciter l’autorisation du bailleur en utilisant la procédure de déspécialisation partielle (C. com., art. L. 145-47). À défaut, il commet une faute de nature à provoquer le non renouvellement du bail ou sa résiliation. En revanche, le locataire est libre de faire évoluer son commerce dès lors qu’il reste dans les limites de la destination contractuelle (V. Droit et pratique des baux commerciaux 2018/2019, 5e éd., Dalloz Action, 2017, spéc. n° 330.30). Il peut y adjoindre les activités implicitement « incluses » dans la destination initiale celles qui se « rattachent naturellement à cette destination et à son évolution normale » (J.-P. Blatter, Traité des baux commerciaux, 6e éd., Le Moniteur, 2017). La distinction entre « activité incluse » et « activité connexe ou complémentaire » est donc essentielle. Elle relève de l’appréciation souveraine des juges du fonds d’où il résulte des décisions nombreuses dont les solutions semblent parfois peu cohérentes. C’est donc davantage à la motivation des décisions et aux critères retenus par les juridictions qu’il convient de s’intéresser.

Les juges du fond interprètent les stipulations contractuelles au regard de l’évolution du commerce et aux usages dans le secteur considéré. À titre d’illustration, il a été jugé que la vente de matériel de jardinage s’inscrit dans l’évolution des usages concernant l’activité de bricolage (Paris, 19 nov. 2008, Loyers et copr. 2009, n° 97, obs. P.-H. Brault), que l’activité de parapharmacie est incluse dans celle de pharmacie (Civ. 3e, 21 mars 2007, Loyers et copr. 2007, n° 104), que les plats de petites brasseries entrent « dans la notion de snack-bar telle qu’elle a évolué depuis une trentaine d’années » (Paris, 26 oct. 2005, n° 04/03937, AJDI 2006. 379 ). Les juges motivent également leurs décisions en se référant aux circonstances, aux goûts, aux besoins ou encore à l’attente de la clientèle (V., par ex., Poitiers, 9 sept. 2008, Loyers et copr. 2009, n° 153, obs. E. Chavance). C’est ainsi que les débits de tabac peuvent vendre des cartes de téléphonie mobile ou des timbres fiscaux. La jurisprudence estime qu’il s’agit ici d’un service de proximité que l’on s’attend à y trouver (Civ. 3e, 6 janv. 2009, n° 07-21.057 ; Reims, 12 juill. 2011, n° 10/00840, AJDI 2012. 515 ; V. aussi Civ. 3e, 16 déc. 2015, JT 2015. 13, obs. Y. Rouquet ; JCP 2015. 1213, obs. A. Reygrobellet, à propos de la vente de billets d’entrée au château de Versailles). En revanche, l’adjonction d’une activité qui ne s’adresse pas à la même clientèle sera considérée comme constituant un changement de destination. Ainsi, le bail à usage exclusif de vente de prêt à porter féminin ne permet pas la vente de vêtements pour homme (Colmar, 12 nov. 2016, Loyer et copr. 2017, n° 15, obs. E. Chavance). Enfin, les tribunaux tolèrent l’ajout de certains produits ou services en lien avec l’activité autorisée lorsque leur commercialisation reste marginale ou ponctuelle (Civ. 3e, 13 janv. 1999, n° 97-12.581 ; Paris, 31 mai 2002, n° 2001/02195, AJDI 2002. 689 ; Toulouse, 13 avr. 2011, n° 09/00899, AJDI 2011. 795 ). A contrario, leur développement constitue un changement de destination prohibée.

Dans les faits soumis au tribunal de grande instance de Nanterre, se posait la question du périmètre de l’activité « d’alimentation générale ». Pour s’opposer au non renouvellement du bail, le bailleur reprochait au locataire de ne pas proposer à la vente des boissons référencées au sein des magasins d’alimentation générale, telles que des boissons alcoolisées et d’y commercialiser des biens mobiliers, tels que des tableaux de prière, de l’électroménager, de la vaissellerie orientale, des objets de décoration, des valises. Selon lui, l’offre restreinte des produits ne répondait pas aux besoins de tous les habitants du quartier.

Le tribunal définit le commerce d’alimentation générale « comme le commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentaire ». Il en déduit que « l’activité d’alimentation générale n’est pas synonyme de celle de vente exclusive de produits alimentaires, mais ceux-ci doivent demeurer majoritaires (…). Elle n’emporte pas non plus l’obligation pour le preneur de mettre en vente toutes les natures de produits alimentaires et ne fait pas l’interdiction de vendre des produits spécifiques ». Cependant, en se basant sur le constat d’huissier qui établit que les rayons sont principalement garnis par des produits exotiques ou estampillés halal, le tribunal en déduit que « abstraction faite de l’aspect confessionnel, il convient de retenir que l’orientation de la vente de produits destinés non pas à toute clientèle mais à des acheteurs spécifiques (produits halal, produits orientaux) est restrictive et ne correspond pas à la notion large d’alimentation générale ».

Ainsi, ce n’est pas la présence ou l’absence de certaines marchandises qui constitue l’infraction au bail mais leur généralisation, laquelle a transformé un commerce d’alimentation générale en une épicerie spécialisée s’adressant à une autre clientèle.

Signalons aussi que le locataire contestait la validité du commandement qui lui avait été adressé au motif qu’il ne faisait pas référence à l’article L. 145-41 du code de commerce mais à l’article L. 145-17, § 1, du même code. Le tribunal rejette cet argument au motif qu’il reprend les infractions reprochées, reproduit la clause résolutoire du bail et fait mention du délai d’un mois.

L’article L. 145-41 du code de commerce exige que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Il suffit que le délai soit mentionné, peu important que la lettre du texte soit reproduite. Sera en revanche nul un commandement mentionnant un délai erroné ou qui, visant un autre texte, est de nature à induire en erreur le locataire sur ses droits.

 

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