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Nullité du bail : prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation et préjudice réparable

La prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail. Les restitutions dues à la suite de l’annulation du bail ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable.

par Camille Dreveaule 5 juillet 2018

Selon la formulation de la Cour de cassation, « ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé ». Il en résulte que les parties doivent se retrouver dans la situation dans laquelle elles seraient si le contrat n’avait pas été conclu. Chacune d’entre elles doit rendre à l’autre ce qu’elle a reçu. Lorsqu’un contrat de bail est ainsi sanctionné, le bailleur se voit restituer la contrepartie en valeur de la jouissance qu’il a accordée (Cass., ch. mixte, 9 nov. 2007, n° 06-19.508, D. 2007. 2955, obs. V. Avena-Robardet ; AJDI 2008. 47 ). Si le principe se comprend aisément, son application se révèle complexe et la doctrine s’interroge sur les principes à mettre en œuvre. D’autant que jusque la réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016, le code civil ne contenait aucune règle générale relative aux restitutions (désormais, v. art. 1778 et art. 1352 à 1352-9 c. civ.).

Par un arrêt du 24 septembre 2002, la cour de cassation a adopté le principe selon lequel « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité » (Civ. 3e, 24 sept. 2002, n° 00-21.278, D. 2003. 369 , note J.-L. Aubert ; RTD civ. 2003. 284, obs. J. Mestre et B. Fages ). L’action en restitution est une conséquence de l’action en nullité et donc soumise au régime juridique de celle-ci. Commentant cette solution, la doctrine s’était interrogée sur son application dans l’hypothèse d’une dissociation entre l’action en nullité et l’action en restitution (J. Mestre et B. Fages, préc.). Quel serait alors le...

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