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Pacte de préférence : précision sur la nature de l’obligation

Le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien.

par Maxime Ghiglinole 11 janvier 2019

Depuis une vingtaine d’années, le pacte de préférence a fait couler beaucoup d’encre. Si les auteurs se sont attachés un temps à identifier sa nature juridique, c’est principalement le contentieux relatif à son inexécution qui a alimenté les derniers débats. Les principales interrogations portaient alors sur l’inexécution du pacte et les conséquences qui en résultent (notamment depuis un arrêt de chambre mixte de 2006 (Cass., ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376 ; BICC 1er août 2006, rapp. Bailly, concl. Sarcelet ; D. 2006. 1861 , note P.-Y. Gautier , note D. Mainguy ; ibid. 2638, obs. S. Amrani-Mekki et B. Fauvarque-Cosson ; AJDI 2006. 667 ; Rev. sociétés 2006. 808, note J.-F. Barbièri ; RTD civ. 2006. 550, obs. J. Mestre et B. Fages ; JCP 2006. II. 10142, note Leveneur ; ibid. I. 176, nos 1 s., obs. Labarthe ; JCP N 2006. 1256, note Thullier ; ibid. 1278, n° 2, obs. S. Piedelièvre ; JCP E 2006. 2378, note P. Delebecque ; Gaz. Pal. 2006. 2525, note Dagorne-Labbe ; ibid. 3203, note Bérenger ; Defrénois 2006. 1206, obs. Savaux ; CCC 2006, n° 153, note Leveneur ; RLDC 2006/30, n° 2173, note Kenfack ; LPA 18 sept. 2006, note Houbron ; ibid. 11 janv. 2007, note A. Paulin ; RDC 2006. 1080, obs. D. Mazeaud ; ibid. 1131, obs. F. Collart-Dutilleul).

Toutefois, ce contentieux et les incertitudes afférentes semblent désormais se tarir. En effet, le nouvel article 1123 du code civil clarifie les choses. Au terme de ce texte, « lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi ». Cette réparation peut bien entendu se faire par le biais d’une compensation en numéraire. Néanmoins, le numéraire demeure un équivalent très imparfait de la violation de cet avant-contrat. L’allocation de dommages et intérêts ne saurait remplacer les avantages escomptés de l’obligation de préférence. En conséquence, l’article 1123, alinéa 2, du code civil prévoit, sous réserve de répondre aux conditions textuellement prévues, la possibilité de substituer le bénéficiaire du pacte au tiers ayant contracté en fraude de ses droits. Cet article précise en effet que « lorsque le tiers connaissait...

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