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À la recherche d’un consensus sur le logement

Le gouvernement s’est donné jusqu’à fin janvier pour trouver un consensus avec les acteurs du logement sur l’avant-projet de loi qu’il vient de présenter.

par Marie-Christine de Monteclerle 14 décembre 2017

Le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, et le président du Sénat, Gérard Larcher, ont lancé le 12 décembre au palais du Luxembourg la conférence de consensus sur le logement. Suggérée par le président du Sénat, cette démarche inédite vise à associer les parlementaires, mais aussi les professionnels, les élus locaux et la société civile, à la construction du projet de loi Logement. Dans le cadre de cette conférence de consensus, cinq ateliers plancheront sur : le rôle et la place des collectivités territoriales ; l’accélération de la construction ; la réforme du secteur du logement social ; les relations bailleurs locataires et la revitalisation des centres-villes. Le projet de loi ELAN, en effet, ne concernera pas que le logement (v. encadré). La conférence de consensus devrait s’achever fin janvier, par une seconde séance plénière avant l’examen du texte par le Conseil d’État en février et une présentation en conseil des ministres en mars.

Si l’avant-projet de loi devrait évoluer d’ici là, pour autant, ce sont des mesures précises, reprenant les grandes orientations de la stratégie logement dévoilée en septembre (v. Dalloz actualité, 22 sept. 2017, obs. M.-C. de Montecler ), que le gouvernement a présentées aux acteurs du secteur. Le titre Ier vise à « construire plus, mieux et moins cher ». Il prévoit en particulier la création de deux outils d’aménagement nouveaux associant l’État et un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Le projet partenarial d’aménagement (PPA), qui pourra être cosigné par d’autres collectivités, voire des établissements publics de l’État, acte les engagements des signataires en faveur de la réalisation d’aménagements complexes ou d’une certaine ampleur. La grande opération d’urbanisme (GOU) est créée par délibération d’un EPCI (sauf avis défavorable d’une commune, auquel cas un arrêté préfectoral sera nécessaire). Elle permettra des dérogations aux réglementations de droit commun et aura pour effet le transfert de la compétence de délivrance des permis de construire au président de l’EPCI.

Outre des mesures en faveur de la libération du foncier et de la transformation de bureaux en logement, ce titre inclut également des modifications des règles d’urbanisme. Il s’agit en particulier de simplifier la hiérarchie des normes entre documents d’urbanisme, en privilégiant un rapport de compatibilité. L’avis de l’architecte des bâtiments de France deviendrait consultatif pour les opérations de lutte contre l’habitat indigne et les pylônes de téléphonie mobile. Dans les autres domaines, les recours contre cet avis auprès du préfet de région seraient facilités par l’adoption du principe « silence vaut accord ». Au programme également, la dématérialisation des demandes de permis de construire à l’horizon 2022.

Un délai de jugement de dix mois

L’annonce d’une nouvelle guerre contre les recours abusifs avait laissé certains spécialistes sceptiques (v. AJDA 2017. 1633, obs. Y. Jégouzo ), de nombreuses mesures en ce sens ayant déjà été prises par l’ordonnance du 13 juillet 2013 (v. AJDA 2013. 1909, obs. S. Marie ). Un groupe de travail présidé par Christine Maugüé, conseillère d’État, a cependant imaginé de nouvelles solutions, dont certaines d’ailleurs sont de niveau réglementaire, et qui prolongent celles de 2013. C’est ainsi que la cristallisation des moyens, aujourd’hui à la main du juge, deviendrait obligatoire. Cette date de cristallisation mettrait fin également à la possibilité d’exercer un référé-suspension. L’annulation partielle et le sursis à statuer en vue d’une régularisation seraient encouragés, le juge devant motiver son refus. La contestation du permis modificatif ne pourrait se faire que dans le cadre de l’instance contre le permis initial. Les conditions de l’action en responsabilité contre l’auteur d’un recours seront revues. Les transactions financières en vue du retrait d’un recours seront interdites pour les associations et devront être enregistrées, y compris lorsqu’elles interviennent avant le recours. L’annulation des documents d’urbanisme ne devrait pas avoir d’effet sur les permis délivrés quand l’irrégularité est sans rapport avec eux. Enfin, et surtout, un délai de jugement de dix mois devrait être fixé au juge, sans cependant être prescrit à peine de dessaisissement.

Regroupement des organismes HLM

C’est dans le titre Ier également que figure la réorganisation du secteur HLM. Un point sur lequel « la loi n’est pas écrite en dur », affirme-t-on au ministère. Il devrait s’agir d’une habilitation car le gouvernement veut laisser le temps au dialogue. Les organismes HLM seraient désireux de se regrouper et il s’agit seulement de favoriser ce regroupement qui doit être décidé au niveau départemental ou régional. Le gouvernement veut également réformer la politique des loyers et faciliter la vente des logements sociaux.

Le titre II du projet veut « répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ». S’agissant du logement social, le projet doit faire évoluer les missions de la commission d’attribution qui pourrait évaluer la situation des occupants actuels et leur proposer un logement plus adapté. Mais il n’est pas question de toucher au droit au maintien dans les lieux. Si le gouvernement se montre prudent sur l’encadrement des loyers, il prévoit néanmoins la création d’une sanction administrative en cas de non-respect de cette règle. Il veut aussi favoriser le développement des observatoires des loyers en permettant aux agences d’urbanisme d’exercer cette mission. Le projet prévoit également de ne plus subordonner l’encadrement des loyers à l’agrément de l’observatoire local.

Un volet aménagement du territoire

Le projet de loi devrait s’intituler finalement « évolution pour le logement, l’aménagement et la transition numérique », ce qui fait (presque) un joli acronyme : ELAN. Au-delà du titre qui claque, il s’agit de marquer que le texte ne porte pas que sur le logement. En cohérence avec le périmètre du ministère, son titre III est orienté largement sur l’aménagement du territoire. Il devrait être le vecteur du plan de revitalisation des centres-villes que Jacques Mézard devait détailler le 15 décembre à Rodez. Il comportera également des mesures pour la rénovation énergétique, la lutte contre l’habitat indigne et le déploiement des réseaux de communication à très haute capacité.

 

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