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Repentir et délai d’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

par Yves Rouquetle 29 janvier 2018

Lorsque, en vertu de l’article L. 145-58 du code de commerce, le bailleur exerce son droit de repentir (entendons par-là, lorsqu’il décide de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction due à son cocontractant en consentant au renouvellement de la convention), entre la date d’expiration du bail et celle de son renouvellement, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation.

Le fait que, selon la jurisprudence, cette indemnité doive être déterminée en application de l’article L. 145-28 du code de commerce (V., en dernier lieu, Civ. 3e, 27 nov. 2002, n° 01-10.058, D. 2003. 205 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2003. 345 , obs. M.-P. Dumont ) implique, d’une part qu’elle doit être fixée au regard de la valeur locative des lieux (Civ. 3e, 25 juin 1997, n° 95-19.989, Dalloz Affaires 1997. 886 ; JCP E 1997. Pan. 826, obs. Lévy) et, d’autre part, que l’action en paiement du bailleur est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.

C’est sur ce dernier point que, dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt rapporté, un contentieux s’était fait jour.

Plus précisément, le litige portait sur le point de départ du délai d’action du bailleur.

Selon la cour d’appel (Aix-en-Provence, 18 oct. 2016, n° 15/12019, AJDI 2017. 206 ), l’action était prescrite pour ne pas avoir été engagée dans les deux ans à compter du lendemain de la date d’expiration du bail (dans le même sens, V. Civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-21.821, Loyers et copr. 2002, n° 38, obs. Brault et Péreira ; V. aussi Civ. 3e, 17 févr. 1981, Bull. civ. III, n° 34).

Sur pourvoi du bailleur qui estimait qu’il convenait de retenir comme point de départ de la prescription de l’action, non pas la date d’expiration du bail, mais celle du jugement ayant fixé le quantum de l’indemnité d’éviction, la haute juridiction a censuré la solution du juge d’appel.

Cette censure intervient au double visa des articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, au motif que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur le premier de ces textes ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction (V. déjà, retenant cette formulation, mais pour d’autres hypothèses que celle de l’exercice du droit de repentir par le bailleur, Civ. 3e, 2 juin 1993, n° 91-16.455, AJDI 1993. 860 ; ibid. 861 et les obs. ; 23 mars 2011, n° 10-13.898, D. 2011. 1073, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1786, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2011. 696 , obs. C. Denizot ; 17 oct. 2012, n° 11-22.920, D. 2012. 2516, obs. Y. Rouquet ; rappr., jugeant que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction, V. Civ. 3e, 7 sept. 2017, n° 16-15.012, Dalloz actualité, 12 sept. 2017, obs. Rouquet ; D. 2017. 1760 ).
 

 

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