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Vices cachés : responsabilité du notaire et de l’agent immobilier pour défaut d’information

L’agent immobilier et le notaire voient leur responsabilité engagée pour manquement à leur obligation d’information à l’égard de l’acquéreur, dans l’hypothèse d’un vice caché lié à un précédent sinistre, dont l’existence a uniquement été mentionnée à l’acquéreur, sans communication du jugement correspondant ni explications complémentaires, privant ainsi ce dernier d’une information éclairée sur l’ampleur des désordres.

par Delphine Peletle 8 janvier 2018

La Cour de cassationconfirme à travers cet arrêt l’obligation d’information renforcée qui pèse sur l’agent immobilier et le notaire.

En l’espèce, un particulier fait l’acquisition en 2007 d’une maison d’habitation comportant des fissures qui, dix ans auparavant, ont donné lieu à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire puis à un contentieux au fond. Par jugement irrévocable du 25 septembre 1997, le tribunal avait reconnu que ces désordres compromettaient la solidité de l’immeuble et qu’il convenait de procéder à la démolition puis à la reconstruction de ce dernier, de tels travaux permettant en outre de corriger l’implantation non conforme de la maison.

L’acte de vente notarié conclu en 2007 mentionne l’existence de ce sinistre, en précisant que celui-ci a depuis été clôturé. Or, postérieurement à leur installation, les acquéreurs constatent l’apparition de nouvelles fissures, ainsi qu’une déformation progressive du gros œuvre. Ils sollicitent à leur tour la désignation d’un expert judiciaire, qui leur confirme la persistance des désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage. Ces derniers assignent en conséquence le vendeur et le notaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Puis, le notaire appelle en garantie l’agent immobilier.

La Cour d’appel condamne le notaire et l’agent immobilier à supporter respectivement 10 % de la dette indemnitaire mise à la charge du vendeur, laquelle comprend la restitution du prix de vente (après déduction de la valeur du terrain, que les acquéreurs conservent) et le coût de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble. Le vendeur étant de mauvaise foi, il est également tenu, sur le...

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